全台房价大破盘,新屋比中古屋还便宜

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  • 时间:2020-06-18
全台房价大破盘,新屋比中古屋还便宜

今年房市 928 档期的关键字:破盘!

新屋售价比中古屋还便宜?没错,这就是今年房市的发烧话题。一个接一个的新成屋案以破盘价攻势,现在已经不分南北、无论是首购区或豪宅区,在全台各地点燃降价大火,并且烧出越来越多的新旧屋房价「倒挂」地区。

对比近一年新案的破盘价资讯,与内政部不动产交易网中,今年屋龄 6 年到 15 年内的中古住宅行政区均价就发现,已经有台北市北投区、文山区、新北市板桥区、土城区、树林区、桃园市桃园区、台中市北屯区、高雄市鼓山区等至少 8 个地区出现以往罕见的现象,其中又以新北市板桥区与台中市北屯区,新旧屋价差每坪 9 万多元最多。为何会发生这种房屋价格「新不如旧」的怪异现象?新建余屋量大与大建商带头降价是两大关键原因。

余屋量大,供需失衡!
不杀价取量,难抢钱活命

先看新建余屋量,根据内政部营建署统计,截至 2016 年第四季,全台待售的新建余屋总量达 7 万 3 千户,创近 7 年来新高,而且比起 2013 年第四季,房地产景气最高峰时期,这类余屋才仅约 2 万 7 千多户,短短 3 年时间的新建余屋量体已经达 7 万 3 千户,暴增 164%。

正常情况,申请建照后,约 3 年完工,而原本在今年底前完工交屋,却截至今年 7 月却还没完工的在建住宅楼地板面积,仍高达 2,091 万平方公尺,而应在明年交屋的量体又高达 1,823 万平方公尺,所以戴德梁行不动产估价师事务所所长杨长达才会说:「新屋(库存)压力沉重,未来恐怕一年要卖 2 年的房子才有办法消化。」

另外,由于今年前 7 个月买卖移转栋数年增幅达约 14%,建商受到鼓舞下,928 档期的推案热度激增,爆出超过 2 千亿元的案量规模,又遇上年成交量低于 30 万户的房市低潮期,恐怕会让供需失衡的问题更加严重,建商不跑不行的压力显而易见,戴德梁行总经理颜炳立认定,当前房市仍难脱「杀价、取量、抢钱、活命」的发展格局。

指标建商,带头降价!
板桥、鼓山等蛋黄区下杀

再看指标建商降价大战,《住展杂誌》企研室经理何世昌分析指出,宝佳、茂德这两大体系的建商群是关键推手,它们的建案遍及全台,每年推案量动辄数百亿元,又因为土地取得早,能以量制价,有最好的成本优势,当它们夹量体带头降价时,小建商是很难抵挡的,因此促成这一波破盘价风潮席捲全台。

在北部,新北市政府坐落的板桥区,在当地房市中,属于蛋黄中的蛋黄区,在市场评估中最有机会往每坪 6 字头跑的江翠重划区,去年下半年因为茂德推案江翠 ONE 率先打出 4 字头破盘价,造成房价定锚效应,让今年 928 档期的新润翠峰、联上汇翠等新案开价全被压在每坪 45 万元以下,比起板桥地区、屋龄 15 年内的新中古屋平均行情达每坪 49 万 3 千元,还低了 4 万元。

走到中部,台中市北屯区本是新屋每坪房价坐稳 2 字头的首购热区,上市建商总太总经理翁毓羚,去年为了卖掉量体达 420 户的美乐地案,在当地新中古屋行情仍有每坪超过 18 万元下,大胆祭出 17 万 5 千元的破盘价,同时採取摊开成本给消费者检视,诉求每坪只赚不到 2 万元,还送首年免管理费方案来刺激买气,这种被同业称为「放大绝招」的策略,让当地新屋房价几乎完全没办法往 2 字头攻坚。

但之后更让同业看傻眼的是,宝佳机构竟然不守价,反而进一步直接退守每坪 16 万元防线,逼得翁毓羚今年 928 档期,要推出位于太原段、基地广达 1 万 2 千坪的造镇新案,只能继续破盘抢市,她坦言:「很有机会开出(每坪)低于 16 万元的新低价格。」

到了南部高雄市的鼓山区,美术馆、农 16 这两大豪宅聚落,一直是北高雄最受注目的富人区,新中古屋的单价行情仍达每坪 21 万元之高,但近期龙腾建设率先打出广告户每坪 19 万 8 千元的破盘价,不只传出準备在该区推新案的京城建设会跟进,营建股营收王兴富发推出的美树大悦,也已经打出每坪 19 万 8 千元起的广告。

落底、进场讯号浮现!
北部每坪房价降回 4 字头

虽然业者不讳言,这当中有部分属于「假降价、真吸客」的行销策略,但就算如此,在库存压力无解下,「假戏真做」的机率将会越来越大,而且从这些新屋房价急杀,导致新旧屋房价倒挂地区,已经能看见房价筑底讯号。

以大台北精华地区来看,破盘价有效的,多是房价水位降回每坪 4 字头以下的地区,台北市的高房价民怨,是因为新屋平均单价高达每坪 80 万元、房价所得比高达 15.5 倍,让民众只能望屋兴叹导致,一旦回落到每坪 4 字头,等同房价所得比降到约 8 到 10 倍间,就是民众买得起的价格带,这样的产品越多,需求就越能被满足,不只民怨会降低、建商库存能去化,房价也才有可能开始落底。

至于中南部市场,房价回归每坪 1 字头的地区,由于包含地价、管销等营建成本,每坪造价至少也要约十多万元,已经贴近成本,房价能跌的空间也会相对有限,也是重要的止跌讯号。

之后随着新屋房价落底的定锚效应,中古屋才会慢慢降回合理价位,不过短线上,这类物件仍相对稀缺,想要进场的消费者一定要多看、多比较,此外,当房屋大降价,常常也伴随施工品质问题,消费者也可善用建筑履历与验屋服务来降低风险。